Apartamento novo por alguns mil mais barato?

16 dicas de como negociar a compra de um apartamento novo

Negociação não é uma habilidade, com a qual nascemos. Aprendemos-la durante toda a vida. Muitas vezes, mesmo quando os interesses das partes convergem, um acordo não pode ser alcançado - por foco excessivo na fala e não na escuta. A identificação adequada dos objetivos e motivações, por outro lado, é a chave para o sucesso das negociações.

Uma boa comunicação é importante em muitos níveis. Além de conhecer a outra pessoa, é também de importância primordial é na seleção de argumentos. Por exemplo, será muito mais fácil convencer alguém a mudar a posição dele, se você usar os dados compreensíveis e adequados para ele.

As negociações de preços nunca limitam-se só para o preço. As emoções também são importantes - somos apenas seres humanos. A forma de como nos comportamos em negociações poderia fazer as negociações falhar. E além disso, você pode e deve negociar outros elementos que compõem a nossa satisfação geral - o preço é apenas um deles.

1. A atitude correta, ou ver por si mesmo negociável

A primeira e mais importante coisa é acreditar que podemos lutar por um preço mais baixo. Você acha que o desenvolvedor teria colocado o preço final, suficiente para cobrir os custos, algum lucro razoável e nada mais? Obviamente, ele tem que levar em consideração que os compradores vão querer obter um desconto - é parte do jogo.

Em segundo lugar, é perceber que nós devemos lutar por um preço mais baixo (ou que é estupido de não lutar para obter reduções). É de grande importância, especialmente quando vamos recorrer ao crédito. Lembre-se: todos os descontos de R$ 1000 é cerca de R$ 2000 de poupança, tendo em conta o custo do crédito. Economia de R$ 30 mil é como se você salvou R$ 60 mil!

Saber é uma coisa, e a capacidade de pedir efetivamente para um desconto, é outra. O primeiro passo seria entender quanto ganham os desenvolvedores residenciais. A margem média no mercado é de cerca de 20%, e isso é após a dedução de taxas e todos os custos: a compra de lotamento, design, materiais e trabalho. Mas, acontece que a margem é ainda duas vezes maior e é, por exemplo, de 40%. A mais prestigiada localização de preços mais elevados tem as margens são mais elevadas e, portanto, tem melhor possibilidades de negociações.

O que isso significa na prática? Se um apartamento custa na tabela de preços aproximadamente R$ 440 mil, e o desenvolvedor vendê-la de R$ 400 mil, isso significaria para ele um lucro de R$ 80 000 ou mais. De nossa perspectiva, poupamos 9%, mas isso não significa que não podemos ganhar mais.

Você já acredita que vale a pena lutar? Lembre-se - a sua atitude é mais importante.

2. Reconhecer completamente a situação

Neste texto não falamos de credibilidade de engenharia e as chances de conclusão de construção. O que vale a pena, no entanto, é reconhecer no contexto das negociações a situação de um investimento determinado:

- Quando começaram a vender apartamentos? - para avaliar se a possível concorrência (particularmente entre os compradores) é grande ou pequena.

- Qual parte do investimento foi vendido? - Se a construção estiver concluída e o desenvolvedor ainda tem 40% das unidades não vendidas, então a sua posição de negociação é melhor do que quando você queria comprar um dos últimos apartamentos.

- Qual é o preço médio por um metro quadrado de apartamentos neste projeto? É diferente, dependendo do piso ou a atratividade do apartamento?

- Quantas vagas de estacionamento? Os lugares de estacionamento são de diferentes tamanhos? Isto afeita os preços?

- Qual é o nível de preços de casas semelhantes em outros investimentos semelhantes na área?

Quanto mais informações que coletamos nesta fase, mais tarde seria mais fácil construir o nosso argumento. Ao mesmo tempo, a "pesquisa" também é importante para confirmar o mais importante - se o preço do apartamento é atraente ou não.

3. Desenvolva uma lista de critérios para seleção de um apartamento

A atratividade do apartamento será avaliada com os olhos e as emoções, ou talvez seria melhor escrever uma lista extensa de critérios que são importantes para você? Sem duvida nenhuma, melhor fazer o segundo.

Às vezes, quando estamos cansados de procura para habitação ideal, uma oferta parecendo melhor do que as ultimas 10 cai em nossas mãos - neste caso é fácil de tomar decisões irracionais. Esta lista ajuda você a se arrepender e analisar a atratividade do apartamento com „cabeça fria". O que poderia estar nesta lista? Tudo o que pode ser considerado como uma vantagem ou desvantagem do imóvel, por exemplo:

- Qual é o andar do apartamento (vista, conforto)?

- Quantos vizinhos têm através das paredes e pisos (barulho, privacidade)?

- O apartamento fica ao lado do elevador, o que pode nos perturbar?

- O espaço de estacionamento é facilmente acessível? Ou talvez em algum lugar são lugares de estacionamento mais amplas?

- Qual é a altura do apartamento?

- Qual é a orientação do apartamento em relação ao mundo? Por exemplo, terá uma exposição para leste ou oeste? Nascente?

- Será que o apartamento tem um porão? Quão grande é o porão? É importante para nós?

- Distância de parada de ônibus ou metrô.

- O tempo de viagem para o centro ou trabalho - por transporte público e transporte próprio (carro, moto) - para verificar na pratica.

- Localização, distribuição, qualidade e tamanho de elementos adicionais do imóvel, tais como parque infantil, campo, piscina, etc.

- A localização das janelas do nosso apartamento em relação para avenidas principais, o que pode causar ruído significativo.

- A quantidade de vagas de estacionamento deveria ser suficiente para suas necessidades.

- Distância para lojas, restaurantes, escolas, igreja, jardins e outros serviços.

- Número de anos de garantia do engenharia para resolver problemas técnicas no prédio.

- O nível de ruído na área.

- Nível subjetivo de segurança na área (paradoxalmente, os bairros mais caros poderiam ser mais perigosos).

- Como nos sentimos-se lá (genius loci).

- Os investimentos previstos na área, por exemplo uma chance de construir um prédio residencial ao lado, que bloquearia a vista e o fluxo de ar.

- A vista da janela, e se ou não alguém olha para nós de fora.

4. Desenvolva uma lista de seus pontos fortes, do que você pode oferecer ao desenvolvedor

Além de o que você quer e aquilo que é importante para você, pense do que você pode oferecer para o outro. Uma lista de boas razões para que você vai ser organizado:

- Você gosta de um apartamento com um arranjo "estranho" ou impopular? Deixe a engenharia saber. Não importa o que você vai comprar, porque você pode acostumar-se perfeitamente para todos os lugares? Pergunte ao desenvolvedor para um apartamento o menos popular e negocie duro.

- Você é flexível quando se trata do calendário de pagamento?

- Você tem uma grande capacidade de crédito? é um argumento de grande força.

- Você planeja fazer alterações no apartamento? É também um sinal para o desenvolvedor que não pode salvar nas obras.

- Você queria pagar para mais lugares de estacionamento?

- Queria pagar em dinheiro para o apartamento? Além da oportunidade de obter dinheiro imediatamente, isto pode mostrar que você tem uma quantidade de dinheiro limitada, e tem razão para não pedir por um empréstimo.

5. Desenvolva uma lista de todos os custos a serem incorridos

Este é o ponto, que é muitas vezes esquecido, quase ninguém faz isso na prática.

A chave é coletar todos os custos em um só lugar. Mostrar-los durante as negociações também pode ser útil. Por exemplo: "Eu posso gastar até R$ 500 000" - porque eu não tenho dinheiro suficiente ou é o valor máximo do empréstimo que eu sou capaz de suportar. "Este é o custo total, que deve incluir a compra de habitação, equipamento, seguro, impostos e custos notariais associados com a aquisição da propriedade." Agora podemos monstra o preço máximo de compra do apartamento.

Qual é a vantagem desta abordagem? Expandir automaticamente o alcance das negociações sobre todas as áreas que consideramos em nossos custos de análise. Com alguns deles, o desenvolvedor não é capaz de fazer qualquer coisa, mas, no caso de alguns deles ele pode ajudar. Por exemplo, dar desconto na taxa do condomínio até que todos os trabalhos de construção no apartamento terminar. Impossível?

Quais custos devem ser tomadas em consideração? Estes relacionadas com a compra e com o futuro. Deve também ser comparadas entre os diferentes aplicações. Se não sabemos algo exatamente, vale a pena estimar os custos usando taxas de outros investimentos da empresa.

- Preço de apartamento por m2.

- Preço de uma vaga de estacionamento.

- A quantidade de taxas e custos associadas ao financiamento de engenharia - desde o início do empréstimo. Aqui, muito depende do cronograma. Por exemplo, o tempo de obras mais longe significa maior custo de seguro de crédito e uma maior chance para aumento de preço inicialmente acordado (de acordo com o índices especiais de „inflação” no mercado imobiliário - INCC e CUB).

- O valor de impostos sobre a propriedade.

- O valor de condomínio e outros encargos.

- Design interior padrão no momento da transmissão do imovel e os custos associados com o acabamento final para às nossas necessidades.

Particularmente neste último caso de personalizar um apartamento você pode gastar muito - o custo chega frequentemente até R$ 1000/ m2. Naturalmente, o mais alto o padrão, maior será o custo.

6. Calcule a soma dos custos e não se sobrecarregue

Conhecendo a tabela de custos e saber quanto dinheiro você tem (ou o quanto você pode obter / quer gastar), você vai saber onde você está.

Poucos financiam uma compra do imóvel com dinheiro próprio em 100%. Se usarmos o crédito, vale a pena lembrar que a maior a nossa contribuição própria, o custo total de habitação sera menor.

Portanto, a primeira fase das negociações dos preços da habitação, são as negociações com nós mesmos - temos que definir, honestamente, o quanto podemos pagar por um apartamento. Otimismo não é um bom conselheiro. Se você não fizer um restrições, a hipoteca pode ser uma pedra de moinho no pescoço, o que vai pesar-nos ao longo das próximas décadas.

7. Consultar a compra com alguém crítico

Você está prestes a comprar um apartamento? Provavelmente, você pode ver mais vantagens do que desvantagens. E no caso de desvantagens - está tentando racionalizar e explicar-se que são pequenos defeitos. Isto é o problema - se queremos algo, muitas vezes tentamos a se convencer da justeza da nossa decisão inicial.

Ligue um amigo sábio que conhece de experiência como comprar um apartamento. Fornece todos os materiais de venda, fala sobre o apartamento e peça uma opinião justa e honesta. Depois Ouve e observe - os seus medos ou preocupações que você está tentando de esquecer, de repente podem se materializar. Agora você deve lidar com isso.

Isso não precisa ser uma pessoa só. Você pode beneficiar de consulta com alguns amigos - de preferência aqueles que já compraram um ou mais apartamentos na vida. Mas lembre-se para não perder-se nas opiniões dos outros - a sua opinião é sempre o mais importante.

8. Obter propostas competitivas de outras engenharias e negociar com eles também

Nada funciona tão bem como uma contra proposta concreta de um outro desenvolvedor. Não faria mal combinar uma reunião com a engenharia com quem você quer comprar um apartamento, onde você vem com uma oferta comparável de um outro desenvolvedor. Obviamente, uma oferta de um preço melhor, após negociações de preços - a melhor oferta final.

Bem, se você estivesse em uma conversa, poderia mostrar as vantagens do outro apartamento - as que podem estar faltando no apartamento que você quer comprar. Assim você mostra que você está preparado, que se preocupam com a compra apesar dos defeitos e, ao mesmo tempo, que você tem uma problema real decidir, porque o apartamento em outro lugar é mais barato. Se você comprar um apartamento como um casal, um de vocês pode convencer o outro a uma oferta de outra engenharia. Um pouco de teatro, mas frequentemente  funciona bem. Quanto mais preparado você, melhor o resultado que você pode obter.

Lembre - negociar acordos com os desenvolvedores onde você não quer comprar um apartamento é uma ótima maneira de praticar a arte de negociação sem emoção. Você vai ver quais argumentos se aplicam ao vendedor. Com toda essa conversa você ganha mais e mais experiência para estar preparado de melhor forma possível.

9. Comece o mais cedo possível e dar-se muito tempo, mas não arraste as negociações

O mais tempo você dá a si mesmo para reconhecer a situação e conduzir as negociações com o desenvolvedor, melhores suas chances de chegar a um preço satisfatório. O processo de negociação de compra facilmente pode durar por semanas. Às vezes você precisa dar tempo para o vendedor para obter a aprovação da próxima "grande proposta". Às vezes uma pessoa vai sair para férias, e às vezes a gente vai precisar mais tempo para verificar as condições da oferta.

Obviamente, uma grande margem de tempo também pode ser uma faca de dois gumes - pode ser que no curso de nossas negociações com o desenvolvedor chega um outro cliente com interesse no mesmo apartamento, o que vai enfraquecer a nossa posição. No entanto, tenha em mente que estamos à procura de um bom preço. Se alguém vai comprar o "nosso" apartamento não é porque a gente foi lentos, mas só porque o preço não foi suficiente bom.

Também deve-se notar que os representantes dos desenvolvedores agem em acordo com os planos de vendas. Eles não gostam de negociações excessivamente estendida e podem perder a paciência com o cliente que precisa de meses para tomar a decisão final. Em outras palavras - a sua reserva não vai durar para sempre. É por isso que você precisa fazer sua pesquisa de mercado o mais rápido possível.

10. Leve alguém neutro para uma reunião com a engenharia

Lembram-se do ponto falando de uma consulta crítica (ponto 7.)? Podemos levar a mesma pessoa para conversar com o desenvolvedor. Você pode introduzir-lo como o seu consultor financeiro ou apenas um amigo que está muito interessado em mercado imobiliário. Ele pode ser lido de diferentes maneiras - isso não importa e não vai impedir as negociações de qualquer forma.

Amigo pode desempenhar o papel de um bom ou um mau policial, ou talvez apenas ouvir e ser a sua "voz da razão" - após as negociações pode compartilhar com você as suas observações. Talvez um guiando o seu pensamento em novas direções. Talvez, não tão emocional como você em relação a compra, ele pode ajudá-lhe com observadas "pontos de ancoragem" para usar durante as negociações.

Se um colega é experiente, ele também pode ajudar nas negociações em si. Mas antes que isso aconteça, então você deve agendar um cenário de tais negociações e determinar os papéis, para determinar sem duvidas quando e quem fala o que.

11. A inspeção do apartamento e um local em momentos diferentes do dia

Se você está comprando um apartamento na fase de concepção, vale a pena, pelo menos, se familiarizar com o bairro em diferentes momentos do dia e da noite. A área tem tráfego alto ou alguns incômodos ruídos? Você é capaz de aceitar-los?

Se você comprar um apartamento que já foi construído, é necessário de fazer uma inspeção visual - independentemente do estado do prédio. Tudo deve ser bem fotografado para ver as faltas potenciais que você não gosta. Fotos são perfeitamente úteis como meio de prova, bem como permitir que você se sentar e analisar-los tranquilamente em casa. Lembre-se que nesta fase você  provavelmente não terá acesso livre para o apartamento.

Vale a pena conferir o apartamento com alguém que honestamente avaliaria a qualidade do trabalho realizado - para isso você pode usar os serviços dos inspetores de construção. Como resultado de tal inspeção, você pode preparar uma lista de pontos que podem ser objecto de novas negociações com o desenvolvedor. Mesmo que apenas alguns permitiriam você ganhar em termos de redução do preço, você pode negociar outros benefícios, por exemplo a extensão do período de garantia.

12. Consulte um acordo com um advogado

Razoavelmente cedo pede para um modelo de contrato - mesmo se você não sabe se você está interessado em assinar-lo. Completar vários desses modelos será útil para comparar as clausulas dos diferentes desenvolvedores. Esta experiência pode vir a ser muito preciosa no futuro.

E se você estiver interessado em assinar o contrato, vale a pena obter a opinião de um advogado sobre o conteúdo do contrato. Primeiro de tudo - ele vai ajudar da maneira correta para salvar todos os pontos que gostaríamos de acrescentar ao contrato (especialmente aqueles que refletem os acordos orais com o desenvolvedor). E em segundo lugar - verificar se o acordo não tem cláusulas proibidas ou formulações permitindo varias formas de abuso por parte do desenvolvedor. Uma outra questão é a possibilidade de uma possível execução dos compromissos. Neste caso vale a pena lembrar o supremo princípio de contrato - „assinado pensando em o pior caso.”

Do que devemos cuidar? De tudo que é difícil de aplicar. Por exemplo, uma cláusula que o apartamento deve ser feita de acordo com as normas e requisitos de qualidade determinado por lei. Por que isso é importante? Essas normas são difíceis a atender, o que torna-os em uma base solida para a implementação de melhorias na propriedade no futuro.

Além disso, vale a pena especificar claramente no contrato como e em qual momento a área final do apartamento será medido. Por que isso é importante? Se você comprar um apartamento pequeno, o preço por m2 é bastante elevado. Se o apartamento é de cerca de metade de um metro quadrado menos do que na avaliação original de engenharia, você provavelmente não terá um grande problema, mas se a diferença sera maior do que um metrô, você definitivamente vai senti-lo.

13. Tome notas durante as negociações

Não importa o quanto você valoriza sua memória, você tem que tomar notas. Ao comprar um apartamento você acontecer para visitar um número de construtoras. De cada um deles você pode ouvir algo interessante (fora de parâmetros de apartamento). Neste caso, anote-o!

Todas as notas são especialmente útil durante as negociações. Mesmo se chegar em algum beco sem saída (teoricamente), você pode voltar para as conclusões anteriores e buscar um cenário mais satisfatório. E se acontecer de negociações para implementar um cenário planejado com antecedência, é bom lembrar o que foi dito antes na conversa com a engenharia.

14. Negociar tudo - não só o preço!

O desconto padrão, que o vendedor pode nos conceder sem negociar com os superiores, é aprox. 5% do preço do apartamento. Você conversa, você apresenta argumentos, você é firmo mas ao mesmo tempo gentil e, em resultado, você conseguiu ganhar um desconto maior? Super! Mas isso é só o começo.

Você passou tempo fazendo pesquisa e avaliando vários elementos que compõem o custo total do apartamento para ter a possibilidade de usar "itens adicionais” a sua vantagem. O que pode ser um elemento adicional? Quase tudo.

Um grande "elemento adicional" são as despesas de notário. Nada fica no caminho que o desenvolvedor assumiu o custo do desenvolvedor contrato (salvo algumas centenas de Reais), ou mesmo o acordo final de transferência de propriedade (economizar até vários milhares).

Vale a pena ser criativo na pesquisa de custos, que podem ser cobridos pelo desenvolvedor:

- Substituir o espaço de estacionamento no outro, mais conveniente.

- A possibilidade de construção na varanda - cuidado com isto, porque muda o volume do edifício e pode ter repercussões sérias.

- Se você está comprando um apartamento existente, você ainda pode lutar para a introdução de modificações.: A demolição do muro desnecessário, as alterações na instalação eléctrica, etc. Tipicamente, estas mudanças podem ser feitas sem custos adicionais pelo início de comprar um apartamento na fase de lançamento.

- Agenda de assinatura final da contrato de transferência de propriedade - é importante, especialmente quando usamos um empréstimo, devido aos custos de seguro e taxas adicionais incorridos pelos bancos, relacionados a transferência total de propriedade.

- Extensão (ou mudanças, em geral) de cronograma de pagamento para um apartamento.

15. Prepare um cenário de negociação e as respostas mais importantes

Do outro lado de mesa está sentado uma pessoa que tinha visto ambígua e provavelmente conhece um monte de truques de negociação. Lembremo-nos que para nós é um jogo fora, num campo desconhecido. É melhor estar preparado para qualquer situação. Se você se sentir desconfortável, o que ajuda é preparação de cenário de conversa - anote todos os pontos que você deseja mencionar e boas respostas para todas as perguntas que você pode ser convidado. "Quanto mais você suar no treino, menos sangue no ringue.”

16. Lembre-se que você negocia com uma pessoa - seja educado!

Lembre-se que nas negociações a idéia é que os dois lados saem felizes. Vendedor tem um objetivo simples: antigir o plano de vendas. Mas ao mesmo tempo - humanamente - quer falar com pessoas simpáticas e está satisfeito se ele pode chegar ao acordo com cliente e, ao mesmo tempo, sabe que o cliente esta feliz. O caminho entre a simpatia e um bom negócio é muito curto.

As negociações não param na compra de uma casa!

Mesmo que você tenha pago 100% do valor de apartamento você não tem que terminar as negociações.

A primeira tarefa importante que deve enfrentar com calma é a recepção do apartamento. Além da verificação do tamanho do imóvel, descrito anteriormente, você também deve verificar qualquer problemas - se as janelas se abrem corretamente, de que eles não estão riscados ou danificados, etc. Não perdoa nada. Todos os defeitos devem ser removidos antes da assinatura do protocolo de transferência do imóvel. Como foi mencionado antes, um inspetor de obras com experiência em receber apartamentos pode ser de uma ajuda enorme.

Vale a pena lembrar do período de garantia e consultar cada avaria imediatamente. Novos edifícios durante os primeiros anos "trabalham" intensivamente e ele não vem como uma surpresa que pequenas falhas ocorram frequentamente. Em resultado, depois de um ano você pode ver rachaduras, gesso, etc.Não entre em pânico - olha no contrato e organiza as reparações de acordo com a garantia negociada.